Ley de Alquileres (27.551)
Seguramente el tema de los alquileres, es un tema que trae muchas divergencias y sobretodo afecta a mucha gente, tanto a Locadores como a Locatarios.
Entendiendo estas cuestiones, recientemente se sancionó la nueva Ley de Alquileres (27.551) con vigencia a partir del 01 de Julio de 2020, la que trae algunos aspectos novedosos y otros que sin serlos, aclaran una serie de controversias que se suscitaban entre locadores y locatarios.
Para ello esta ley modificó artículos del Código Civil y comercial, estableció regulaciones complementarias de las locaciones, creo un Programa Nacional de Alquiler Social y estableció métodos de resolución de conflictos
Sin pretender agotar la totalidad del tema y menos aún las variables que pueden surgir en el devenir de los días, nos proponemos acercarle algunas consideraciones a tener en cuenta.
Así podemos resumir que:
- Plazos de las Locaciones
Plazo Mínimo : en todos los casos, cualquiera sea su destino, el plazo mínimo se estableció en tres (3) años, salvo determinadas excepciones que no es nuestro interés comentar dada la especificidad de las mismas
Plazo Máximo : Se estableció para las locaciones habitacionales un plazo máximo de veinte (20) años, mientras que para las no habitacionales el plazo se extendió a cincuenta (50) años.
- Denuncia de los contratos a la A.F.I.P.
Una modificación muy importante es que obliga a los locadores a realizar la denuncia de los contratos de locación a la Afip, siendo obligación de los Jueces civiles y comerciales en caso de llevar a tribunales cuestiones litigiosas, informar a la Afip de la existencia de los mismos. La omisión de declarar trae aparejado la aplicación de la ley de Procedimientos Tributario y la inmediata apertura de fiscalización para verificar posibles omisiones de impuestos.
- Impuestos y Tasas que graven el inmueble
Impuesto Inmobiliario: Conforme a la modificación del art. 1209 del CCyC definitivamente este impuesto se encuentra exclusivamente a cargo del Locador sin posibilidad de ser trasladado por vía contractual al locatario, en razón de esta reforma de orden público.
Tasa retributivas de Servicio ( Ej. ABL, Tasa inmobiliaria municipal etc.) La modificación establece, en principio que se debe hacer cargo el locatario, pero según diversos autores existe la posibilidad de que el mismo siga a cargo de los locadores. Es decir queda sujeto por el momento a convención entre partes.
- Pacto del Alquiler en moneda extranjera ( ej. Dólares )
Entendiendo como definen diversos tratadistas que la moneda extranjera en “una Cosa” se podría pactar un alquiler en la cantidad necesaria de pesos para comprar esa cosa ( Dólares por ejemplo) en el mercado local del Banco Nación Argentina o a elección del locador por ejemplo en el mercado de Montevideo ( R.O.U.)
Esta cláusula no sería sumamente segura según diversas opiniones de autores, por lo cual se recomienda que de pactarse un alquiler en moneda extranjera se le hiciera manifestar al deudor que posee la moneda (por ejemplo Dólares billetes) para el pago.
- Ajuste de alquileres.
En los contratos de alquiler de uso habitacional el precio del alquiler debe fijarse como valor único y anual y solo pueden realizarse ajustes anuales por un índice que publicará el BCRA y que será un coeficiente en partes iguales de la variación del precio al consumidor y la variación promedio de la remuneración de los trabajadores estables.
- Fallecimiento del Locatario ( Herederos )
Se privilegió la protección de los herederos, es decir el contrato sigue vigente hasta su finalización por más que el locatario haya fallecido, salvo pacto en contrario que deberá quedar por escrito en el contrato.
- Prohibiciones en la locación habitacional
En este tipo de locaciones se prohíbe:
- Pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un (1) mes
- Depósito de Garantía : No puede ser superior a 1 mes de alquiler y al tiempo de devolución debe ser el equivalente al último mes de alquiler que se devolverá al locador.
- La firma de pagaré o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original además de estar prohibida, no será tenida en cuenta como parte de él.
- Obligación de comunicar la intención de renovación o no del contrato
Surge con esta reforma la obligación para el locador de avisar dentro de los 3 meses de finalización del contrato su decisión de renovar o no el contrato en el caso de las locaciones habitacionales.
- Expensas del inmueble
Solo están a cargo de los inquilinos las expensas ordinarias, quedando a cargo del locador las expensas extraordinarias.
- Constitución de Domicilios
Permite la nueva ley constituir domicilios electrónicos donde serán válidas las notificaciones para ambas partes.
- Fiador
Las obligaciones del Fiador caducan automáticamente con la finalización del contrato, salvo por las deudas contraídas por el locatario hasta ese momento y las que deriven de la no restitución del inmueble.
En opinión de nuestro Estudio esta nueva ley no contribuye a que salgan nuevos inversores a cubrir necesidades habitacionales dando propiedades en alquiler.
No obstante ello está vigente y su cumplimiento es obligatorio, para lo cual desde ya quedamos a disposición para asesorarlos en la medida de nuestros conocimientos.